Einführung

London belegt im UBS Global Real Estate Bubble-Index für Wohnimmobilien den neunten Platz. Wie in vielen anderen Ländern erreichten die Immobilienpreise im Vereinigten Königreich im Jahr 2020 ein Allzeithoch. Eine globale Pandemie mit plötzlicher Massenarbeitslosigkeit hätte die britischen Bürger zum Verkauf ihrer Häuser zwingen müssen, aber die Urlaubspolitik, die Stempelsteuerferien und die Rekord- niedrige Zinsen haben das mehr als ausgeglichen.

Ein Apartment mit zwei Schlafzimmern und einer Wohnfläche von 1.000 Quadratmetern in einem noblen Viertel wie Hampstead im Nordwesten Londons kostet etwa 1,5 Millionen Pfund. Die Miete beträgt ungefähr £ 3.000 pro Monat, was einer dürftigen Bruttomietrendite von 2,4% entspricht. Nach Berücksichtigung von Wartung und Steuern sind es eher 1,7%. Viele der Häuser in dieser Gegend sind mehr als ein Jahrhundert alt und brauchen viel Liebe.

Obwohl eine so niedrige Rendite für Eigentümer von Kaufobjekten unattraktiv erscheint, ist sie doch unattraktiv
war während des größten Teils des letzten Jahrzehnts erheblich schlechter, als die Kosten von
Die Finanzierung lag über der Mietrendite. Die Käufer setzten nur auf den Preis
Wertschätzung und Bereitschaft, während ihrer Investition einen negativen Cashflow zu akzeptieren
Zeitraum.

Dank COVID-19 und der Bank of England (BOE) sind die Finanzierungskosten jetzt geringer als die Mieteinnahmen, und der Cashflow von Immobilieninvestoren ist positiv geworden. Für diejenigen, die erwägen, eine Immobilie für den eigenen Gebrauch zu kaufen, ist die Zahlung von Zinsen und Amortisationen heute oft günstiger als die Miete. Was für eine seltsame Welt.

Der Kauf einer Wohnung in Stadtteilen wie Hampstead erfordert jedoch in der Regel mindestens 25% des Eigenkapitals, da die Banken seit der globalen Finanzkrise (GFC) konservativer geworden sind. Wenn ein potenzieller Käufer erfolgreich genug war, um etwa mehrere hunderttausend Pfund für eine Anzahlung zu sparen, muss er das Darlehen in Höhe von 1,1 Mio. GBP schließlich zurückzahlen. Aus Sicht vor Steuern bedeutet dies fast das Doppelte des Geldbetrags, der verdient werden muss.

Einige potenzielle Käufer setzen aktiv auf die Inflation, um die Schuldenlast im Laufe der Zeit zu verringern. Die Theorie besagt, dass die gesamte Geld- und Fiskalpolitik des letzten Jahrzehnts zu einer höheren Inflation führen wird. Die Bewertungen von Einkommen und realen Vermögenswerten sollten zusammen mit der Inflation steigen, aber der Kreditbetrag bleibt gleich und schwindet real.

Ist dies das Wunschdenken von Immobilienspekulanten oder unterstützen die Daten die Theorie?

Erweiterung der Zentralbankbilanz

Den Zentralbanken wird oft die Rettung der Welt mit ihren aggressiven geldpolitischen Anreizen während des GFC im Jahr 2008 zugeschrieben. Die Krise liegt jedoch mehr als ein Jahrzehnt hinter uns, und es gibt immer noch die gleichen grundlegenden Maßnahmen. Die Bilanzen der Zentralbanken werden weiter ausgebaut. In Ländern wie Deutschland wird dieser kontinuierliche Gelddruck angesichts seiner Assoziation mit der Hyperinflation der Weimarer Republik in den 1920er Jahren mit purem Entsetzen betrachtet.

Mit der COVID-19-Krise haben die Zentralbanken ihren Gelddruck in einen noch höheren Gang gebracht. Die Bilanz der US-Notenbank hat 7 Billionen US-Dollar überschritten, was mit den 7 Billionen Euro der Europäischen Zentralbank (EZB) vergleichbar ist. Die Zentralbanken scheinen sich an die öffentlichen Märkte gekettet zu haben und fühlen sich gezwungen, jedes Mal einzugreifen, wenn die Aktien deutlich fallen.

Die unnatürlichen Folgen dieses Verhaltens werden immer offensichtlicher. Beispielsweise besitzt die Bank of Japan (BOJ) mehr als 75% der dort ansässigen Exchange Traded Funds (ETFs).

Erweiterung der Zentralbankbilanz

Quellen: FRED, Bank of England (BOE), FactorResearch

Geldversorgung

Es gibt verschiedene Metriken, um die Geldmenge zu messen. M1 repräsentiert das gesamte physische Geld, das sowohl in bar als auch auf Girokonten im Umlauf ist, und ist seit den 1980er Jahren in den USA, Europa, Großbritannien und Japan rückläufig.

Keiner der seit 2009 durchgeführten geldpolitischen Anreize hat den Geldumlauf beeinflusst. Dies gilt auch für umfassendere Geldmengenmaßnahmen wie M2 oder M3, zu denen Spareinlagen und Geldmarktfonds gehören.

Im Jahr 2020 gab die US-Regierung COVID-19-Stimulus-Checks heraus, die M1 erheblich beeinflussten, indem sie den Bargeldumlauf erheblich erhöhten. Die britische und die EU-Regierung reagierten unterschiedlich und gaben keine direkten Barzahlungen an ihre Bürger aus, so dass M1 in diesen Ländern gleich blieb.

Erhöhung der M1-Geldmenge

Quellen: FRED, Bank of England (BOE), FactorResearch
Die Änderung entspricht einer rollierenden Rendite von 10 Jahren.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation in Japan

Japan bietet überzeugende Einblicke in die Beziehung zwischen Zentralbankbilanzen, Geldmenge und Inflation. Die japanische Regierung und die Zentralbank waren an der Spitze der geldpolitischen Experimente, seit Japans Wirtschaft in den 1990er Jahren nach epischen Blasen bei Aktien und Immobilien wieder in Schwung kam.

Die japanische Wirtschaft kämpft heute gegen den demografischen Gegenwind, aber die Ziele von Regierung und Zentralbank sind dieselben geblieben: Schaffung einer moderaten Inflation und eines positiven Wirtschaftswachstums.

Nach der Berechnung der rollierenden 10-Jahres-Renditen der Zentralbankbilanz, der M1-Geldmenge und der Inflation haben wir drei Beobachtungen:

  1. Die Bilanz der BOJ hat sich seit 2008 um ein Vielfaches erhöht.
  2. Die Aktivitäten der Zentralbank hatten nur geringe Auswirkungen auf die Geldmenge oder die Inflation.
  3. Inflation und Geldmenge waren manchmal stark korreliert, aber nicht immer.

Intuitiv sollte die Inflation der Geldmenge folgen. Je mehr Geld in einer Volkswirtschaft zirkuliert, desto mehr Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen sollte zu höheren Preisen führen. Die Wirtschaft besteht jedoch aus vielen miteinander verbundenen Variablen, und lineare Modelle repräsentieren häufig nicht die Realität.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation: Japan

Quellen: FRED, FactorResearch.
Die Achsen weisen eine rollierende Rendite von 10 Jahren auf.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation in den Vereinigten Staaten

Dieselben drei Wirtschaftsvariablen in den Vereinigten Staaten zeigen den gleichen Anstieg der Zentralbankbilanz wie in anderen Märkten und nur gedämpfte Auswirkungen auf die Geldmenge und die Inflation. Darüber hinaus kann die Inflation beispielsweise während der Ölkrise in den 1970er Jahren ohne wesentliche Änderungen der Geldmenge erfolgen.

Einige Anleger setzen auf Inflation, um dem Anstieg der Geldmenge im Jahr 2020 zu folgen. Obwohl dies möglich ist, steigt die Geldmenge seit mehr als einem Jahrzehnt, aber die Inflation ist im gleichen Zeitraum kontinuierlich gesunken.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation: USA

Quellen: FRED, FactorResearch.
Die Achsen weisen eine rollierende Rendite von 10 Jahren auf.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation im Vereinigten Königreich

Die BOE hat Zeitreihen, die bis in die Zeit vor dem Mittelalter zurückreichen. Es ist ein El Dorado für Ökonomen und Finanzdatenliebhaber.

Die britischen Daten zeigen eine starke positive Korrelation zwischen der Bilanz, der Geldmenge und der Inflation der BOE zwischen 1947 und 1995. Danach brachen die Beziehungen jedoch zusammen. Geldmenge und Inflation bewegten sich immer noch im Tandem, aber die Aktivitäten der Zentralbanken schienen weitgehend irrelevant.

Wir sind keine Ökonomen und wissen nicht, warum sich diese Beziehungen geändert haben. Dies könnte an der Art der Zentralbankaktivität liegen. Vielleicht waren die Aktivitäten der Zentralbanken früher direkt mit der Geldmenge verbunden, während sich die moderne Politik mehr auf die Beeinflussung der Finanzmärkte konzentrierte.

Expansion der Zentralbank, Geldmenge und Inflation: Vereinigtes Königreich

Quellen: Bank of England (BOE), FactorResearch
Die Achsen weisen eine rollierende Rendite von 10 Jahren auf.

Weitere Gedanken

Eine ähnliche Analyse der Eurozone spiegelt den gleichen Trend wider: Der Gelddruck der Zentralbank ist für die Geldmenge und die Inflation weitgehend irrelevant.

Angesichts ihres typischen Mandats zur Schaffung einer moderaten Inflation scheinen die allmächtigen Zentralbanken ziemlich machtlos zu sein. Oder sie kämpfen einfach gegen Kräfte, die sie nicht überwinden können: nämlich die negative Demografie und das negative Produktivitätswachstum, die zu einem geringen Wirtschaftswachstum beitragen.

Sollten sich Anleger Sorgen über den Massengelddruck durch die Zentralbanken machen? Bestimmt. Es hat die Finanzmärkte verzerrt und die Preise über die Anlageklassen hinweg erhöht. Aber vielleicht führt dies einfach zu niedrigeren zukünftigen Renditen und nicht zu einer höheren Inflation.

Wenn jedoch kontinuierlich direktere fiskalische oder geldpolitische Anreize gegeben werden, besteht für Anleger möglicherweise ein größerer Grund zur Besorgnis. Die Geschichte zeigt, dass dies ein Rezept für eine Katastrophe für Mieter und Eigentümer ist.

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Nicolas Rabener

Nicolas Rabener ist Geschäftsführer von FactorResearch, das quantitative Lösungen für Factor Investing anbietet. Zuvor gründete er Jackdaw Capital, einen quantitativen Investmentmanager, der sich auf aktienmarktneutrale Strategien konzentriert. Zuvor war Rabener bei GIC (Government of Singapore Investment Corporation) tätig und konzentrierte sich auf Immobilien in verschiedenen Anlageklassen. Er begann seine Karriere bei Citigroup im Investment Banking in London und New York. Rabener hat einen MS in Management von der HHL Leipzig Graduate School of Management, ist CAIA-Charter-Inhaber und betreibt Ausdauersport (100 km Ultramarathon, Mont Blanc, Kilimandscharo).